房企“财神爷”大跌!1万亿飞了 2020年楼市减肥 购房者小心!
聚富财经 2020-01-14 来源:聚富财经
中国的房企可以说是世界上最挣钱的房企,在之前公布的世界五百强企业当中,其他国家都没有房企入榜,只有中国有,而且还有好几家都入榜了,排名也都不低,这足以证明中国的房企有多挣钱。

中国的房企可以说是世界上最挣钱的房企,在之前公布的世界五百强企业当中,其他国家都没有房企入榜,只有中国有,而且还有好几家都入榜了,排名也都不低,这足以证明中国的房企有多挣钱。

中国的房企之所以能这么挣钱,一方面是因为房价的疯涨,另一方面也是因为房产需求大。最重要的是,房企有发展的资本,这些资本主要来自于2016年之后中国货币政策的宽松,也就是各种贷款政策、融资通道等等。具体就是房企借钱开发,然后赚钱还贷,所以房企都是通过高负债运营的。

房企“财神爷”大跌!1万亿飞了 2020年楼市减肥 购房者小心!

而在所有融资通道中,有一种融资方式堪称房企的“财神爷”,那就是信托,这是房企融资的一个重要途径。经济学家沈建光曾说过:信托的主要资金去向,有接近20万亿,也就是将近一半都流到了房地产,还有20%左右流到金融,而且这部分可能会进入私募,最终依旧会进入房地产。

也就是说,信托的资金去向,预计有70%甚至更多都是流入房地产的。之所以会这样,主要还是因为房地产挣钱,信托机构把钱借给房企,房企挣钱了,信托机构同样也挣钱。

但是从2019年开始,房企的这个“财神爷”日渐消瘦。

在2019年5月,银保监会下发了23号文,其中明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。然后从7月份开始,相关部门连续对房地产信托、银行机构进行约谈,同时还对开发贷、海外发债等多种融资方式进行进一步限制。

之后银保监会开始严惩违规的中小银行以及信托机构。据统计,2019年超过20家信托公司被罚,这已经是全部信托公司数量的三分之一了,开出的罚单有40多张,罚款金额都比较大。

受此影响,房地产行业的信托规模开始暴跌。有相关信托金融研究院对此做过统计:2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元,比上个季度下滑了26.43%。在信托投资房地产方面,2019年第一个季度还是15%,到了第四个季度一下子就降到了10%。

按照这样的趋势,该研究院的研究员做出预测:2020年的房地产信托业务有很大的可能会继续萎缩,可能到了2020年的房地产信托增量规模预期的下滑幅度会在15%-20%左右。

这样的降幅对于房地产来说可以说是大“瘦身”,中国房地产报近日发布报告显示,信托行业已经在强监管的氛围中把资产规模从22万亿降到了至21万亿元,在短短的一个季度的时间内就“飞”了1万亿,这很难想象,而房企成了这背后最大的“受害者”。

本来在各种融资通道收窄的情况下,不少房企就把信托当成了“救命稻草”,这下信托规模都缩小了,预计未来那些资金实力不强劲的小房企有很大的可能会因此而倒闭。

这也就意味着,中国楼市的“减肥”正式开始了。

这里所说的减肥一方面指的是会有越来越多没有“实力”的小房企会因为缺少资金而被淘汰,另一方面指的是接下来房地产流入的资金会变得越来越少。因此,接下来中国房企的“质量”会得到筛选,但是房地产不会再向以前那样“肥”了,那么房地产下行的趋势也会因此而变得愈发明显。

在这样的前提下,购房者要小心了,有两点一定是要注意的:

一、别再碰“炒房”

从调控的目的上来看,国家对于信托的管控是收窄房地产融资通道的一个重要环节,而这样做的主要目的就是为了给“房住不炒”加码。国家在管控信托的同时一而再再而三地强调不允许资金向房地产违规流入,这主要就是为了使经济摆脱对房地产的依赖,也就是在给中国的经济“去房地产化”。在这样的前提下,未来的房地产的上行空间会很小,房子的增值空间自然也会缩小。

单就从目前房价的总走向上来看,绝大多数城市的房价都已经停涨,除了一些好地段还很抢手,绝大多数地区的房地产市场都在趋于冷淡,最直接的表现就是房企的房产销售量在持续下跌。

不仅如此,手持多套房产的人同样也面临窘境,在“房住不炒”政策落实之后,很多炒房客都看到了房产投资惨淡的未来,于是二手房市场的挂售量在2019年就出现了增加。

但是因为市场热度不高,这些人放出来的房子很难卖,甚至有的人把130万的房子降到了90万都没有卖出去。

中国的楼市是政治市,既然国家不允许炒房,那么会有越来越多“压力”加到炒房客的头上。包括各种限购、限售政策的加强,以及房产税、空置税的出台等等。在这样的前提下,未来手持多套房产不仅不容易增值,还很容易“烂”在手里,既卖不出去,还需要持房成本,很容易得不偿失。

二、小心避开经营杠杆高的房企

这主要是针对刚需的,所谓的经营杠杆高的房企其实也就是负债率高的房企。按照上面所说的,现在中国的房企正在面临“洗牌”的局面,最容易被淘汰的就是那些负债率高的房企,毕竟现在房地产的融资通道已经被收紧,再加上房子也卖不动了,这很容易导致这些房企因为缺少资金而使杠杆失衡,之后就是倒闭。

而这些房企的房子有很多是在建的,或者说是卖的期房,一旦倒闭了,那么工程就很容易烂尾,到时候刚需就有很大的可能会钱房两空。因此,刚需在接下来买房的过程中一定要仔细衡量房企的经营杠杆大不大,尤其要小心那些负债率高的小房企,遇到的话最好能避开。

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